Leader sur le marché israélien, le Groupe Immobilier Alex Losky s'engage à l'excellence.

Dans la mesure où l'acquisition planifiée doit être financée également à l'aide d'un prêt hypothécaire, il convient d'entamer le processus par un rendez-vous à la banque hypothécaire, afin d'obtenir un accord de principe pour l'obtention du prêt.

Une fois que vous savez comment sera financée l'acquisition, adressez-vous à une agence immobilière. Vous indiquerez le type d'appartement que vous recherchez, et votre budget. Plus vous serez précis, plus l'agent immobilier sera à-même de trouver un bien qui vous corresponde.

Parallèlement à votre recherche avec l'agent immobilier, prévoyez de fixer un rendez-vous avec un avocat, afin de vérifier quels seront les coûts annexes à l'acquisition de l'appartement, si vous devez payer la taxe d'acquisition et quels sont les frais d'inscription des droits à votre nom.

Quand vous aurez trouvé le bien que vous souhaitez acquérir, vous pourrez signer un compromis avec le vendeur. Pour ce faire, il est recommandé et même obligatoire de faire appel aux services d'un avocat.

Attention : l'accord de prêt hypothécaire doit être obtenu avant de signer le compromis de vente !

Il est très important de savoir qu'en Israel, le compromis est un document juridique contraignant, ce qui signifie qu'il est essentiel d'obtenir les autorisations de la banque hypothécaire et de consulter votre avocat avant de signer le compromis, pour ne pas vous retrouver dans une situation où vous vous serez engagé à acquérir l'appartement, pour découvrir par la suite que la banque ne vous accorde pas le prêt, ou qu'il existe un problème juridique quant à l'appartement et que vous êtes tenu de l'acheter malgré cela.

La taxe sur la plus-value - Les bénéfices générés par la vente d'un bien sont assujettis à la taxe sur la plus value. Le calcul de l'assiette d'imposition prend en compte les frais engendrés par l'achat et la vente de ce même bien.

Une exonération de cette taxe est prévue sous certaines conditions, une application habile vous permettra d'économiser une somme non négligeable. Pour l'acceptation de l'exonération, le trésor public examinera la situation financière de l'ensemble des membres de la famille, conjoints et enfants jusqu'à l'âge de 18 ans.

Si la période entre l'acquisition et la vente du bien ne dépasse pas quatre ans, l'exonération est en vigueur. Dans ce cas, il est recommandé de vérifier si la vente a effectivement généré un bénéfice, car dans le cas contraire il est préférable de ne pas solliciter cette exonération afin d'en bénéficier pour la prochaine transaction.

La taxe d'extension immobilière - Une taxe de 50% est imposable sur la plus value engendrée par des travaux d'amélioration. La valeur du bien est expertisée par la commission de planification de la mairie sur la base des plans présentés. (Par exemple, le rajout d'une pièce).



Rôle et Honoraires de l'agence immobilière - Les agents immobiliers accompagnent le client à l'achat et à la vente des biens immobiliers. Ils doivent être capables d'en estimer la valeur, connaître le caractère du quartier et de la ville dans lesquels le bien est situé, et connaître les lois afférentes à l'achat et à la vente. Ils doivent également pouvoir indiquer des sources de financement aux acheteurs potentiels, telles que prêts ou prêts hypothécaires, si nécessaire. En contrepartie des conseils prodigués, l'agent perçoit une commission de 2 % plus TVA.

La taxe d'acquisition - La taxe est fonction de la valeur du bien et de sa nature. Les tranches d'imposition sont réajustées trimestriellement, il est donc recommandé de procéder à une vérification avant la signature du contrat d'acquisition.

Un appartement résidentiel unique

Pour l'achat d'un premier bien immobilier, l'acquéreur bénéficiera d'une réduction, suivant les principes suivants :

• Jusqu'à 1,084,935 NIS : exonération.
• De 1,084,935 NIS à 1,524,770 NIS : la taxe est de 3.5%.
• Au delà de 1,524,770 NIS : la taxe est de 5%.

Une seconde résidence

Lors de l'achat d'une résidence secondaire, l'imposition s'appliquera de la manière suivante :

• Jusqu'à 923,070 NIS, la taxe est de 3.5%
• Au-delà de 923,070 NIS, la taxe est de 5%

Honoraires de l'Avocat

Les honoraires de l'avocat varient entre 0.5% et 1.5% de la valeur du bien.
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier neuf, en plus des frais de votre avocat, des frais notariaux seront perçus par l'avocat du promoteur. Ils varient entre 1% et 2% de la valeur du bien.

Cas Particulier - Acquisition en Israel

Il existe une convention entre la France et Israël, il n'y a donc aucune différence entre l'acquéreur ressortissant israélien et le ressortissant français.

A l'égard des nouveaux immigrants, la situation est un peu différente, car le nouvel immigrant peut bénéficier d'avantages sous la forme de subventions et d'allègements fiscaux. Il est important de savoir que la définition du nouvel immigrant inclut la personne ayant l'intention de s'installer en Israël dans un délai d'un an, ainsi que celle qui y réside déjà, dans les sept années suivant son émigration.

Bien entendu, et cela se fait souvent. Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en Israël sans vous y rendre physiquement, rendez-vous au Consulat israélien le plus proche de votre domicile et signez une procuration en faveur de votre représentant en Israël, ou donnez pouvoir à votre avocat afin qu'il se charge directement de l'acquisition.

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, vous devrez signer une procuration supplémentaire au profit de la banque hypothécaire.

Les fonds pour l'acqusition du bien seront transférés sur un compte en fiducie, que l'avocat ouvrira spécialement à cet effet.

Vous pourrez bénéficier de l'ensemble de ces services par le biais de nos bureaux. Nous nous chargeons également de réceptionner les clés auprès du vendeur, et si l'acquéreur souhaite louer son bien, nous trouverons un locataire et établirons le contrat de location en exigeant les garanties appropriées.

Un bien immobilier en Israël peut être enregistré:

1. Au cadastre ["Lishkath Rishoum HaMekarkeïn" ou le "Tabo",] dépendant du Ministère de la justice.
2. Inscription à l'office de l'Administration des Domaines [le "Minhal Mekarkei Israël" ou le "Minhal"] celui-ci dépend du Ministère du Commerce et de l'Industrie
3. Inscription contractuelle de fait, dans les bureaux des Sociétés de construction reconnues comme Sociétés de Logements ["'Hevra Meshakeneth"]
4. Inscription contractuelle de fait, ou encore dans certains cabinets d'avocats.

Ces derniers mois, de nombreux projets immobiliers neufs ont été proposés aux acheteurs d'appartements sous la forme d'une participation à un "groupe d'investisseurs". Si cette formule a suscité des craintes et des hésitations au départ, elle semble avoir fait ses preuves, à la satisfaction des acheteurs qui ont pu réaliser d'importantes économies, notamment à Tel-Aviv.

Lorsque vous achetez un appartement sur plan, le contrat est relativement simple. Contre le paiement d'un prix fixe, le promoteur s'engage à construire et à livrer un appartement dont les caractéristiques sont déterminées au contrat (surface, étage, orientation, parking...).

Pour calculer son prix de vente, le promoteur prend en considération le coût du terrain, le coût de la construction, ses frais de financement, les taxes, les frais divers (architectes, ingénieurs, coûts de commercialisation), la TVA et bien sur son propre bénéfice.

Dans le cadre d'un groupe d'investisseurs, la philosophie est toute autre. Les membres du groupe sont eux-mêmes les promoteurs de leur projet. Le projet de groupe consiste à l'association de plusieurs partenaires en vue d'acheter un terrain constructible et d'y bâtir un immeuble (En général il y a autant d'associés que d'appartements à construire).

Une fois les associés réunis, ceux-ci signent ensemble un contrat de coopération selon lequel ils s'engagent à acheter le terrain en copropriété et à mandater une société de construction pour réaliser les travaux. Le plus souvent, les associés mandatent également une société de gestion qui supervisera le projet de A à Z au nom et pour le compte des associés.

Les avantages de la formule sont essentiellement financiers. En effet, les acheteurs ne raisonnent plus en termes de prix d'achat d'un appartement (fixé par le promoteur) mais en termes de prix de revient (chacun des associés paiera sa part au prorata du coût de son appartement sur le coût total du projet). Des lors, le groupe économise le bénéfice du promoteur (environ 20% du prix), la TVA sur le coût du terrain (s'il s'agit d'un vendeur privé) ainsi que les frais de commercialisation (Il n'y a rien à vendre puisque les appartements reviennent automatiquement aux associés).

Les banques se sont elles aussi adaptées à ce mode d'investissement, et apportent aujourd'hui des solutions de financement très avantageuses. De manière générale, les banques sont très favorables à ce type de projets, puisque le financement d'un groupe de personnes privées est beaucoup moins risqué que le financement d'une société de promotion susceptible de tomber en liquidation judiciaire à tout moment. L'accompagnement bancaire intervient à deux niveaux:

1. La garantie de bonne fin du projet.
2. L'octroi d'un crédit individuel à chacun des associés.

1. La garantie de bonne fin du projet.
Dans ce type d'investissement, le souci principal des associés est de se prémunir contre la défaillance de l'un des associés. Quelles seront les conséquences si l'un des associés ne paie pas sa quote part du coût de la construction? Le projet sera-il paralysé?

Il est essentiel pour l'ensemble des investisseurs qu'une banque assure son soutien en cas de défaillance de l'un des associés. Des lors, les associés choisissent ensemble une banque qui apportera son concours au projet, et ce avant même l'achat du terrain. La banque analyse les capacités de remboursement de chacun des associés. Si l'un des associés n'est pas agréé par la banque, il ne pourra participer au projet. Une fois que chacun des associés a été agréé, la banque accorde son soutien pour la totalité du projet. Ce soutien se caractérise par l'ouverture d'une ligne de crédit correspondant à 60, voire 70% du budget total du projet (terrain + construction + frais). Au fur et à mesure des étapes du projet, des appels de fonds seront émis. Chacun devra respecter ces appels dans un délai prescrit. En cas de retard, voire d'insolvabilité, de l'un des associés, la banque versera les fonds en lieu et place de l'associé débiteur jusqu'au dernier paiement et garantira ainsi la bonne fin du projet. A terme, et si le debiteur ne rembourse pas, la banque saisira son appartement et le mettra en vente sans aucune conséquence pour les autres associés. En d'autres termes, il n'y a pas de solidarité financière entre associés. Chacun est responsable de ses propres engagements à hauteur de sa quote part.
2. L'octroi d'un crédit individuel à chacun des associés.
Les banques proposent de financer ces projets à hauteur de 60 à 70% du prix de revient estimé, à des conditions avantageuses. Suite à l'accord de crédit général évoqué plus haut, chacun des associés se verra ouvrir une ligne de crédit correspondant à 60/70% de sa quote-part du projet. Toutefois, certains associés disposant d'une trésorerie suffisante n'auront pas forcement besoin d'utiliser cette ligne de crédit pour pouvoir payer leur part du projet. Dans ce cas, ils devront simplement respecter les appels de fonds en temps voulu et n'auront aucune dette vis-à-vis de la banque.

Lorsque vous achetez un appartement d'un promoteur, chaque paiement donne lieu à la remise d'une garantie bancaire du même montant. Cette garantie est fournie par la banque du promoteur qui reçoit en contrepartie une hypothèque générale sur la totalité de l'immeuble.

Dans le cadre d'un groupe d'investisseurs, les garanties sont différentes. Comme évoqué plus haut, l'un des avantages de cette formule est que les associés sont toujours propriétaires de leur terrain. Il n'y a pas d'interférence d'un promoteur entre les associés et le droit de propriété. C'est une garantie directe.

Suite à l'achat du terrain constructible, les associés doivent nommer une société de construction en charge de bâtir l'immeuble. Le contrat de construction précise toujours que les paiements à l'entrepreneur se feront au fur et à mesure de l'exécution des travaux (ex: Paiement au terme de la construction des sous-sols, puis au terme de la construction des fondations, puis au terme de la réalisation des travaux de plomberie et d'électricité...etc. puis enfin un dernier paiement à la remise des clés). Le paiement de chaque étape est suspendu à l'aval de l'ingénieur chargé par les associés de la supervision du chantier. Si l'étape en question n'a pas été réalisée conformément au cahier des charges, son paiement est bloqué. Les associés paieront le constructeur à la fin de chaque étape sans crainte de perdre leur argent.

En outre, le contrat de construction impose au constructeur de remettre aux associés une garantie bancaire autonome en cas de manquement de sa part. Si cela s'avère nécessaire, les associés pourront mettre cette garantie à exécution "à première demande", évincer le constructeur en difficultés et en nommer un autre à sa place.

Enfin, les retards de livraison engendrent des pénalités immédiates à la charge du constructeur des le premier mois de retard (Dans le cas d'un achat d'appartement sur plan auprès d'un promoteur, les pénalités ne sont dues qu'à compter du quatrième mois de retard).

Dans un tel projet, il est fondamental que les associés gardent le contrôle des opérations soit par eux-mêmes, soit au moyen de représentants (le plus souvent ceux-ci seront leur avocat et la société de gestion).

Pour assurer suivi du projet les associés désignent parmi eux un conseil de trois personnes. Ce conseil "syndical" sera informé de l'évolution du projet très régulièrement et sera consulté pour chaque décision courante. Il devra ensuite en rendre compte aux autres associés.

Il faudra également veillez à ce que la société de gestion justifie d'une expérience significative en matière de supervision de projets de construction. A ce titre n'hésitez pas à demander des références pour vous faire une opinion des compétences de ladite société.

Le pouvoir de direction doit toujours rester aux mains des associés, notamment concernant le choix du constructeur. En général, suite à l'élaboration des plans et à l'obtention du permis de construire, un appel d'offre détaillé comprenant les plans et le cahier des charges est émis par le groupe. Les candidatures des constructeurs sont étudiées et l'un d'eux est désigné par vote à la majorité simple (exactement comme dans le cadre d'une copropriété). Là encore, outre le prix, les références et l'expérience du constructeur seront des critères de choix essentiels.

Si ce mode d'investissement requiert une implication plus grande de la part des associés, ses avantages demeurent très attractifs. En effet, l'expérience a montré qu'une bonne gestion du projet et le choix d'un constructeur expérimenté ont permis aux acheteurs de réaliser des économies de plus de 20% sur le coût de leur appartement. Nul doute que les acheteurs francophones en quête de bonnes affaires ne seront pas insensibles à ces arguments.